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房地產轉讓有哪些注意事項?
【我愛家園網】 來源:法律教育網 【 】  發布時間:2016/12/16 21:39:09

房地產轉讓有哪些注意事項?房地產轉讓有哪些一般性禁止?房地產轉讓的一般條件與程序是什么?

房地產轉讓,是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

1.房地產轉讓的一般性禁止。下列房地產不得轉讓:以出讓方式取得土地使用權的,不符合法定條件的;司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;共有房地產,未經其他共有人書面同意的;權屬有爭議的;未依法登記領取權屬證書的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

2.房地產轉讓的一般條件與程序。房地產轉讓,轉讓人應持有合法取得的土地使用權證書;轉讓房地產時房屋已經建成的,還應當持有房屋所有權證書。被轉讓的房地產權利屬于可依法轉讓的類型并具備依法轉讓的條件。

房地產轉讓一般經過洽談、審核、估價與定價、簽訂轉讓合同(或發生、確定轉讓的法律事實)、繳納稅費、產權過戶登記等程序。

3.出讓土地使用權的轉讓。為防止用地者單純實施土地投機、炒賣地皮,哄抬地價,城市房地產管理法規定,以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當符合下列條件:按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書;按照出讓合同約定進行投資開發,屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的25%以上,屬于成片開發工地的,形成工業用地或者其他建設用地條件。房地產轉讓時,土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產后,其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

以出讓方式取得土地使用權的,轉讓房地產后,受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。

4.劃撥土地使用權的轉讓。劃撥土地使用權人權利內容不充分,其對土地僅有占有權、使用權和部分收益權,而無處分權,也無完全的收益權。其實施房地產轉讓時,應依法獲取國有土地所有者代表同意并與之分享土地收益。因此,城市房地產管理法規定:

(1)以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產時,應當按照國務院規定,報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的,應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續,并依照國家的有關規定繳納土地使用權出讓金。

(2)以劃撥方式取得土地使用權的,轉讓房地產報批時,有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的,轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

目前,劃撥土地使用權轉讓主要進入土地有形市場,由政府統一組織實施土地使用權招標、拍賣、掛牌交易。交易完成后,國家將交易所得部分返還原劃撥土地使用權人。

 

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