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業主共有產權如何保護?律師來支招
【我愛家園網】 來源:本站整理 【 】  發布時間:2015/1/16 18:49:54
  又到年初,各個小區的業主都要開始繳納新一年的物業費。但是,除了交錢,業主在小區內還有利益可收,因為在小區內還有業主的共有財產,這是多數業主所不了解的。
  其實,在我們身邊有很多業主都有共有財產被開發商、物業公司所侵占的遭遇,那么,到底該怎么理解業主的共有財產,而面對被侵占的共有財產,業主們又該怎么維護自己的利益呢?本報記者為此專訪了遼寧安行律師事務所律師楊繼新,對其中的主要問題進行了解答。
 
  問題一:業主的房產證上有著房子的面積、結構等信息,也能證明房產為自己所有。但是,很多業主卻對共有產權(財產)理解的不透徹。那么,業主該怎樣理解小區居民的共有產權呢?
 
  律師:主要從業主和開發商兩個角度來看這個問題。
  首先,作為業主,甚至不知有共有產權這一概念。按照《物權法》的相關規定,業主的共有產權,是指建筑區劃內的道路、綠地、占用共有道路或其他場地的停車位,以及其他公共場所、公共設施和物業服務用房等,屬于業主共有,享有所有權,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。在業主普遍法律意識薄弱的情況下,中國人“自掃門前雪”的傳統思維觀念又使得業主自身權利的行使雪上加霜。
  其次,開發商和物業公司分別作為房屋的建設單位和服務企業,他們與業主的共有產權(財產)利益休戚相關,因此,導致開發商建設之初就刻意隱瞞業主的共有產權部分財產,物業公司在使用物業服務用房時也以所有人的身份“理直氣壯”地使用。久而久之,業主根本不知自己享有這方面的權益。
 
  問題二:小區業主維護共有產權(財產)的案件頻發的原因是什么?
 
  律師:業主的法律意識日漸增強,意識到自身權益遭受侵害必然會維權,但是,我國目前針對業主的共有產權(財產)未向房屋一樣實行登記主義,登記缺失使得物權權屬不明,因此,必然導致類似案件頻發。如果不從根本上解決此問題,僅有法律規定沒有配套的登記制度,以后這類問題還會層出不窮,建議產權登記機關在產權證項下明確共有財產部分,只有權利確定才會減少侵權案件的發生。
 
  問題三:曾經有朝陽的一名業主反映,小區物業將人防工程地下停車位高價售予園區內的業主,該業主質疑,小區人防工程地下停車位產權該歸誰所有?
 
  律師:城市新建民用建筑修建防空地下室,屬于國家在城市建設中,出于維護公共利益考慮,對開發商附加的住宅開發中必須承擔的法定強制性、公益性義務。依據《人民防空法》第二條“人民防空是國防的組成部分”以及《物權法》第五十二條“國防資產屬于國家所有”等有關法律法規規定,人防資產作為國防資產的組成部分,產權性質應為國家所有。
 
  問題四:小區的停車位糾紛頻頻發生,那么停車位到底是專有還是共有,以什么為依據?
 
  律師:《物權法》對車位與車庫的歸屬有明確的規定,主要分兩種情形:一是,開發商建設的小區內專門用于停放汽車的場地,最初的所有權屬于開發商,在出售房屋時,可以通過出售、附贈或出租的方式提供給業主,因此其最終權屬主要根據購房合同的約定;二是,物業管理區域內占用業主共有道路、場地用于停放機動車輛的車位,屬于業主共有。
 
  問題五:小區內經常有各種各樣的廣告,這些廣告經銷商是在經過物業公司同意的情況下,并且交納了一定的廣告費后,才發布的廣告。那這些廣告的收益到底該歸誰?
 
  律師:現以代理過的一起民事案件為例,說明建筑物外墻面廣告收入的歸屬:
  2013年,趙女士和李先生先后購買位于沈陽市和平區某小區臨街的商品房各一套,趙女士和李先生均在三層相鄰,該臨街樓房的一、二層被某銀行購買,用于辦理儲蓄存款等銀行日常業務。2013年11月,該銀行與趙女士、李先生二人簽訂合同,約定銀行在趙女士和李先生二人所擁有所有權的房屋的外墻面上懸掛該銀行的招牌,年租金為4萬元,二人每人2萬元,租金從2014年1月1日開始支付。2013年12月,該銀行在趙女士和李先生的房屋外墻面懸掛了廣告牌,2014年1月1日,該銀行分別向二人支付了2萬元租金。該小區業主委員會知道此事后,要求趙女士和李先生將租金交給小區業主委員會。趙女士和李先生不同意,認為出租自家房屋的外墻面,所得收益自然歸他們二人所有。業主委員會認為,小區的外墻面屬于業主共有,即使在趙女士和李先生二人住房的外墻面上做的廣告,收益也不能僅由他們二人所得,而應當由小區全體居民所有。由于雙方不能達成一致意見,在該小區居住的全體業主共100戶向人民法院提起訴訟,請求人民法院判決每年的租金收益歸小區全體業主。
  法院審理認為,小區的外墻面屬于全體業主共有,雖然某銀行的廣告牌掛在趙女士和李先生二人住房的外墻面上,但該筆收益應當由小區全體業主享有,而不應該僅由趙女士和李先生二人享有。法院判決支持了原告的訴訟請求,訴訟費由趙女士和李先生二人負擔。
  根據《物權法》的相關規定及有關解釋,一棟建筑物中共有部分,如樓道、走廊、屋頂、外墻面、地下室、電梯、物業管理用房等,屬于業主共有,并由全體業主享受收益。這部分收益由物業公司代為收取,作為公共維修基金等。
 
  問題六:住宅小區的會所產權一直被多數開發商認為屬于自己所有。但是,要查清會所歸屬,需查開發商的小區房屋開發銷售價組成明細。但是,作為業主卻沒有這個能力去核實。對此,該如何認定會所的產權?
 
  律師:物權法草案三審稿中曾有過 “會所”的規定:會所、車庫、綠地的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明的,除建設單位能夠證明其享有所有權外,屬于建筑區分所有權人共有。但是,《物權法》的相關規定中卻刪除了有關會所的規定,因此,并無法律明確規定確定會所是屬于建筑物區分所有權中專有部分還是共有部分。對此,全國人大法律委員會的解釋是:提供健身、娛樂等服務的會所,絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或出租經營的,一般不作為建筑物的附屬設施歸業主共有,草案中關于會所的規定可以刪去。
  《物權法》第七十三條規定:“建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。”我們不能當然地把會所理解成該條規定中的其他公共場所或公用設施。會所應是指居住區公共服務設施中的“商業服務”設施,商業性服務必然會有管理、維護等后續的投入,如果產權歸全體業主所有,則應需全體業主承擔這部分費用,增加了經營管理的成本,加之,多數的會所都處于虧損的現狀,如此一來,會所非但未能為業主們盈利卻成了業主們的負擔,勢必會影響會所的正常經營,甚至會關門大吉,而且法律也未規定業主們如何來承擔損失。所以,如果會所屬于業主共有,既無操作性的同時又是一種資源的浪費。
  因此,除開發商不能證明其擁有獨立土地使用權因而進入小區建設成本的會所屬于業主共有以外,會所并不屬于全體業主法定共有部分,只有開發商以房屋銷售合同或者其他書面形式書面約定其歸全體業主所有,并登記記載會所所有權屬于全體業主共有。
 
  問題七:隨著業主們對居住環境要求的逐步提高,住宅小區中不僅有變電房、泵壓房等水電設施,也有物業管理用房、公用停車場等公用設施,還有游泳池、網球場所等娛樂場所。那么,這些共用設施設備的產權歸誰所有呢?
 
  律師:按照《物權法》的規定,建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。但針對其中的公共場所、公共設施的界定并不明確。
  按照《商品住宅價格管理暫行辦法》的規定,商品房的價格成本包括住宅小區基礎設施建設費和小區非經營性配套公共建筑的建設費,業主在購房之初已經為上述兩類公共設施買單,理應由業主享受產權。另外,國家電力公司《關于對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見》規定,在新建住宅區內,由新建住宅單位投資建設的室外配電設施,其投資又攤入建房成本的,室外配電設施產權屬于居民共有。
  除了法律法規有明確規定外,其他公用設施的產權應按約定或者投資收益原則予以確定。
 
  問題八:一旦出現侵犯小區業主共有產權的事件,業主該如何為自己維權呢?
 
  律師:小區業主委員會可與開發商或者物業公司溝通,確定業主的共有產權(財產)的權屬,如果相關企業不予配合,建議通過訴訟解決。特別不建議業主們上訪,甚至以極端的方式反映訴求,這樣不僅不利于權利的行使,反而可能觸犯法律。涉法問題一定要通過法律程序解決,這樣才能以合法的方式保障業主的合法權益。

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